原标题：房地产税改革 多个重点难点待解房地产税不同于房产税，是一个综合税收体系概念，牵涉到研发、保留和交易各个阶段。长期以来，房地产税受到普遍注目，政府近年对其发售也大力表态，但在实际操作过程中进展却比较较慢。2018年市场就曾冷议房地产税将减缓审查会甚至实施，转入2019年，市场又有观点指出房地产税会在年内发售。笔者指出，房地产税改革是一个长年目标，未来必然要发售，但从操作者层面上看，年内有可能减缓法律，但落地以及继续执行仍然基本没可能性。

改革有其必要性长年来看，房地产税必定不会发售，这是因为我国房地产税改革有其必要性，明确来看有拓展地方税源、调控房地产市场、优化收益分配几方面起到。第一，房地产税未来将会沦为地方政府的主要税源，有助促成政府职能改变、经济身体健康发展。仍然以来，由于地方税源支柱缺陷，我国地方政府广泛倚赖土地批租和土地财政收入，并产生了大量的隐性政府债务，经济系统性风险大大积累。税房地产税可以为地方政府带给比较平稳的税收，减少其对土地财政等的倚赖，并彰显其提高当地居住于条件与环境的动力，从而构成税收与社区身体健康发展的良性循环。

数据表明，2013年，美国州和地方政府财产税占到其总财政收入比重大约13.3%，而2017年中国房产税收益占到地方本级财政收入比重仅有2.85%。第二，有助创建房地产市场长效机制。房地产税制度设计不会反映“房住不炒”的政策导向，未来房地产税应会成立减免面积。

对于刚刚须要购房者而言，居住于条件在平均水平以下的居民在保留环节上将缴纳很少的税甚至需要纳税，再行再加综合税制下房地产交易环节税费的大幅度清扫或废除，中低收入水平居民将不会实质获益，一定程度上有助刚刚需型市场需求的构建。对于投资型市场需求而言，房地产税会减少其持有人住房的成本，并边际上被迫其出售或租赁所持有人的空置房产，从而诱导其投机市场需求，在减少二手房供给的同时增加住房空置率。对于提高型市场需求而言，房地产税也不会减少其对中小户型的偏爱，从而提升社会土地的集约化利用水平。

总体而言，房地产税的发售不会转变市场需求末端偏爱，这也将倒逼供给末端为了适应环境市场而发售更加多中小户型，使资源配置更为合理，从而减少房价波动亲率、诱导地产泡沫，构建住房的居住于功能。但是，房地产税虽然一定程度上不会诱导房价泡沫，但不是调控房价的工具。

美国、日本、韩国等国际经验指出，长年看房产税并不影响房价，这一方面是由于随着经济的发展，房价下跌有其基本面因素；另一方面是由于房产税也提升了地方政府提高居住于环境、获取更加多服务的积极性，使该社区教育、医疗、安保、环境再次发生大力变化，这些价值反过来也不会体现到房地产价格上面。第三，不利于优化收益再行分配和财产配备，诱导贫富差距不断扩大。房地产税的起到主要就是调节收益分配，尤其是个人财富的核心区，起着增进社会公平的起到，同时筹措财政收入，用来符合政府获取公共服务的市场需求。有专家回应，房地产税作为直接税，除了筹措政府收益，尤其最重要的起到是“抽肥补瘦”的调节效果。

可见，我国的房地产税设计的原则是既需要起着筹措财政收入的起到，又需要起着调节收益分配、增进社会公平的大力效应。当前时机不成熟期尽管房地产税改革具备上述必要性，但从法律程序、法律难题和逆周期调控几个方面考虑到，笔者指出2019年发售房地产税并不具备操作性。第一，按照早已法律通过的几个税种的法律流程经验看，税法法律从首度审查会到月实施广泛多达一年时间。

根据法律先行的原则，房地产税改革的第一步必定是房地产税法律。从早已法律的税种来看，房地产税的法律必须经过一个原始的流程，这意味著房地产税法律从送审稿到月实施最少必须一年时间。然而房地产税涉及众多，法律可玩性远非一般小税种哈密顿，从2015年到2018年，房地产税法律倒数四年负于在全国人大常委会以备审查会法律项目的日程之外。

第二，房地产税法律上不存在一些技术难题。首先，多数国家是在土地私有制前提下税房产税，我国实施土地公有制，房价包括土地的价格。回应，笔者指出理论上必须经过充份研究。其次，税房地产税必须完备的不动产注册与房价评估制度作为设施，我国不动产注册早已跟上，但房价评估体系亟需完备，否则计税基数难以确定，则不得而知谈论税。

最后，产权归属于模糊不清不会影响此后的房产注册和评估环节，月税房产税时必须有新的设计。我国住房市场经历了福利分房到市场化的改变，造成了多种形式住房并存的现象，还包括但不仅限于房改房、小产权房、经济适用房等。此前沪渝的试点将这些类型回避独自，没看清重点和难题。

第三，从今年经济的基本面来看，2019年也不是房地产税发售的最佳窗口期。2018年我国受去杠杆政策影响，社会融资规模、广义货币M2同比下滑至历史低位水平，民企融资难问题突显，国内经济面对上行压力，多项经济指标回升。同时，外部环境日益简单不利，人民币对美元汇率一度迫近7，国际经济显出颓势，外需走弱局面基本奠定。当前各项前瞻指标都体现出有今年我国经济上行压力仍然较小，平稳不应是2019年的主要任务。

去年12月开会的中央经济工作会议特别强调，今年要之后坚决稳中求进的工作总基调，主要依赖增税降费、补短板等更为大力的财政政策和务实的货币政策，强化逆周期调节。今年“房住不炒”总体方向恒定，房地产销售及投资皆面对上行压力，如果今年故意减缓前进房地产税法律落地，有可能更进一步巩固房地产市场信心，造成价格波动增大。因此，从上述看作，不适合在今年发售房地产税。

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